Entreprenadjuridik
Entreprenadrätt, eller entreprenadjuridik, är de regler som gäller för avtalsförhållandet mellan beställare och entreprenör. Entreprenadrätten regleras i viss mån av lag och till stor del av olika standardavtal i branschen, till exempel AB 04, ABT 06 och ABS 18.
Gerhardsson Tynkkynen är en advokatbyrå med lång erfarenhet inom entreprenadrätt, både kommersiella entreprenader och konsumententreprenader. Vi som advokatbyrå har inte valt sida, utan vi företräder både beställare och entreprenörer i såväl kommersiella entreprenader som konsumententreprenader. Vi tror att det ger en bättre förståelse att ha sett båda sidors situation. Vid entreprenader kan vi exempelvis hjälpa till med avtalsskrivning, rådgivning om ÄTA-arbeten (ändrings- och tilläggsarbeten), fel- och skadeståndsansvar, tvister om betalning samt viteskrav.
Konsumententreprenader
När beställaren är konsument, gäller konsumenttjänstlagen för entreprenaden, vid sidan av avtal och eventuella standardvillkor. Vissa bestämmelser i konsumenttjänstlagen är tvingande, vilket innebär att de går före, även om avtal eller andra villkor säger något annat. Det är alltså redan när avtalet träffas viktigt att känna till innehållet i konsumenttjänstlagen, för att undvika oväntade situationer senare.
En konsumententreprenad kan innebära allt från uppförande av ett helt nytt bostadshus till en mindre renovering av exempelvis ett tak eller ett badrum. Vid byggnation av helt bostadshus gäller också särskilda regler om småhusentreprenad (se nedan).
Det finns färdiga avtalsmallar som kan användas vid konsumententreprenader, till exempel ”Hantverkarformuläret 17” som ges ut av Konsumentverket. Många gånger vill dock parterna avtala om särskilda klausuler för just deras situation, och då kan det vara en god idé att ta hjälp av en jurist eller advokat för att få en skrivning som blir lätt att förutse och hållbar i domstol.
Normalt börjar avtalsförhandlingen med att entreprenören lämnar en mer eller mindre detaljerad offert. Priset brukar oftast vara fast eller på löpande räkning. Arbete på löpande räkning kan föregås av att entreprenören lämnar en ungefärlig uppgift om priset, vilken i så fall inte får överskridas med mer än 15 procent, om arbetena i verkligheten blir dyrare. Priset ska betalas först när arbetet är slutfört, om inte parterna har kommit överens om något annat i sitt avtal.
Om det blir något fel i arbetet har entreprenören rätt att avhjälpa felet, om entreprenören utan dröjsmål erbjuder sig att göra det. Med ”utan dröjsmål” menas en viss kortare tid, som entreprenören kan behöva för att få tid att undersöka felet, normalt omkring två veckor. Konsumenten kan alltså inte direkt vända sig till någon annan, utan bör efter reklamation av fel avvakta att entreprenören agerar. Avhjälpande ska sedan ske inom skälig tid, vilket förstås är beroende på felets art och omfattning.
Vanliga frågor som vi hanterar i konsumententreprenader är avtalsskrivning och hjälp i tvister när beställaren inte betalar, när det uppstått fel i arbetet, avhjälpande av fel och frågor om förseningar. En annan vanlig tvist är då beställaren invänder att priset är oskäligt högt (vid löpande räkning). I så fall måste entreprenören genom till exempel tidrapporter visa att arbetet utförts och vad som är rimlig tidsåtgång, vilket inte alltid lyckas.
Våra bästa tips till entreprenören
- En ungefärlig prisuppgift kan bli bindande för entreprenören. Var därför försiktig med att lämna en sådan om det finns stora osäkerhetsfaktorer.
- Ange i avtalet att betalning ska ske fortlöpande, eller i vissa delar, för att inte behöva vänta till att arbetet är slutfört med att kunna fakturera. Många gånger måste entreprenören annars ligga ute med stora materialkostnader.
- Dokumentera alltid arbetstiden i tidrapport, där det som minimum bör framgå vilka arbeten som utförts en viss dag, och av vem.
- Dokumentera alltid ändrings- och tilläggsarbeten skriftligt (exempelvis med en kort bekräftelse per e-post) för att undvika tvister om vad som ingår och inte i slutändan.
- Entreprenören har rätt att få avhjälpa fel i sina arbeten om det erbjuds utan uppskov (se ovan). Om beställaren vägrar har beställaren därför inte heller rätt till prisavdrag för felet. Tänk alltså på att erbjuda avhjälpande så snart som möjligt, om det faktiskt har konstaterats ett fel som entreprenören ska svara för.
Kontakta oss!
Vanliga frågor som vi på Gerhardsson Tynkkynen Advokater hanterar inom småhusentreprenader är råd och hjälp vid avtalsskrivning, tvister om fel och avhjälpande av fel samt tvister om betalning och förseningsvite. Vi har även ett nätverk av sakkunniga experter och besiktningsmän som kan hjälpa till med besiktning och bedömning av fel. Välkommen att kontakta oss idag!